OM

rhum1 (44) a écrit :

Slt à tous.

j'ouvre un topic sur ce sujet car j'ai besoin de 2/3 conseille concernant un éventuel achat, sur un appartement.

La je suis en location sur de l'ancien, et ça me gave, vu ce que c'est, de jeter mon fric par la fenêtre. Et je pense que investir c'est la bonne solution même si je n'étais pas chaud au début.

Je partirais sur un T2, en programme neuf. Et donc je voulais savoir quoi faire, et surtout pas, et ensuite quelles était les conditions d'un prêt à taux 0 mis en place par le gouvernement en 2011 et comment être éligible. Comment ça se passe aussi avec la banque pour qu’elle me prête l'argent nécessaire.

Savoir aussi comment ça se passe, si c'est mieu de passer par une agence immo ou bien des promoteur de neuf en direct genre Bouygues, natixis, kauffman et broad etc...

si quelqu'un à 2/3 conseille à me filé je prend et du programme neuf à nantes...

Slt mec,

Deux-trois conseils . Prévoir bien sûr un apport au moins égal à 10% de l'acquisition sans compter les frais de notaire. Si c'est une "première" acquisition selon tes revenus en effet tu peux bénéficier du PTZ dans le neuf ce qui n'est pas négligeable bien sur. L'idéal c'est de traiter direct avec le promoteur sans passer par une agence qui attend que de ponctionner les gens. Ensuite passe par un courtier pour négocier l'opération avec la banque. Ca te coûtera rien en règle général ce dernier est payé par la banque lors de la négo. Si c'est une construction , méfie toi des intérets intercalaires car tu paieras ton crédit + ton loyer avant d'avoir les clés , c'est un coût à supporter et à anticiper aussi.

Voilà bon courage à toi ...

Dernière modification par mystic fiever (12-Feb-13 18:13)

mystic fiever a écrit :

rhum1 (44) a écrit :

Slt à tous.

j'ouvre un topic sur ce sujet car j'ai besoin de 2/3 conseille concernant un éventuel achat, sur un appartement.

La je suis en location sur de l'ancien, et ça me gave, vu ce que c'est, de jeter mon fric par la fenêtre. Et je pense que investir c'est la bonne solution même si je n'étais pas chaud au début.

Je partirais sur un T2, en programme neuf. Et donc je voulais savoir quoi faire, et surtout pas, et ensuite quelles était les conditions d'un prêt à taux 0 mis en place par le gouvernement en 2011 et comment être éligible. Comment ça se passe aussi avec la banque pour qu’elle me prête l'argent nécessaire.

Savoir aussi comment ça se passe, si c'est mieu de passer par une agence immo ou bien des promoteur de neuf en direct genre Bouygues, natixis, kauffman et broad etc...

si quelqu'un à 2/3 conseille à me filé je prend et du programme neuf à nantes...

Slt mec,

Deux-trois conseils . Prévoir bien sûr un apport au moins égal à 10% de l'acquisition sans compter les frais de notaire. Si c'est une "première" acquisition selon tes revenus en effet tu peux bénéficier du PTZ dans le neuf ce qui n'est pas négligeable bien sur. L'idéal c'est de traiter direct avec le promoteur sans passer par une agence qui attend que de ponctionner les gens. Ensuite passe par un courtier pour négocier l'opération avec la banque. Ca te coûtera rien en règle général ce dernier est payé par la banque lors de la négo. Si c'est une construction , méfie toi des intérets intercalaires car tu paieras ton crédit + ton loyer avant d'avoir les clés , c'est un coût à supporter et à anticiper aussi.

Voilà bon courage à toi ...

+1

faire tres attention aux frais intercalaire, parcque c'est même pas ton crédit que tu payes, c'est des frais intercalaire, donc tout va a la banque, donc exemple, si tu achetes sur plan, et que tu es livré en 2015, et que tu signe ce contrat en 2013, bah de pendant 2 ans tu peux payer 500 ou 600 euros, mais qui ne rentre pas en compte dans ton crédit.
et comme il l'a dit c'est enplus de ton loyer.

rhum1 (44) a écrit :

Slt à tous.

j'ouvre un topic sur ce sujet car j'ai besoin de 2/3 conseille concernant un éventuel achat, sur un appartement.

La je suis en location sur de l'ancien, et ça me gave, vu ce que c'est, de jeter mon fric par la fenêtre. Et je pense que investir c'est la bonne solution même si je n'étais pas chaud au début.

Je partirais sur un T2, en programme neuf. Et donc je voulais savoir quoi faire, et surtout pas, et ensuite quelles était les conditions d'un prêt à taux 0 mis en place par le gouvernement en 2011 et comment être éligible. Comment ça se passe aussi avec la banque pour qu’elle me prête l'argent nécessaire.

Savoir aussi comment ça se passe, si c'est mieu de passer par une agence immo ou bien des promoteur de neuf en direct genre Bouygues, natixis, kauffman et broad etc...

si quelqu'un à 2/3 conseille à me filé je prend et du programme neuf à nantes...

Salut à toi, Rhum 1 !

Je suis commercial pour un promoteur, donc je peux te faire profiter de mes quelques connaissances :

Déjà, tu as raison de penser à réaliser un investissement en ce moment. Au vue du faible montant des taux d'intérêts, tu devrais avoir une mensualité proche (voire équivalente) au montant de ton loyer !! C'est clairement le bon moment pour acheter !!

Ensuite, concernant ton financement, effectivement, en tant que primo-accédant, tu as le droit au PTZ, si le logement est construit sous la règlementation thermique 2012, ou s'il l'est sous le label BBC 2005. Son montant dépend de la ville dans laquelle tu fais ton achat, du nombre de personnes qui vont résider dans le logement (foyer fiscal), il t'est attribué en fonction du montant de tes revenus et ces derniers détermineront également la durée du remboursement.

Au niveau des organismes financiers, tu peux effectivement passer par un courtier qui peux t'apporter un taux plus intéressant que ce que tu pourrais négocier en direct avec la banque. En revanche, sache qu'ils se font rémunérer et par la banque ET par le client dans la plus part des cas. En moyenne, ils se situent à 1 ou 2 % du prix de ton achat (certains courtiers indépendant peuvent aller jusqu'à 5%). Cependant, l'économie qu'ils peuvent te faire réaliser sur le financement peux largement couvrir cette rémunération (pour exemple, je travaille avec un courtier, qui a réussi à faire économiser à un client, pour une mensualité équivalente, 8 ans de financement !!). Malgré tout, au vue encore une fois, du montant des taux aujourd'hui, cette dffférence sera forcément moindre entre l'économie réalisée en passant un courtier et toi-même qui ferais les démarches auprès des banques.

Dans ce cas, je te conseille de faire dans un premier temps une simulation auprès de ta banque pour avoir une idée de ta capacité d'emprunt pour un achat dans l'ancien ET un achat dans le neuf. Les conditions de prêts étant différentes dans ces 2 cas (PTZ, prêt PAS, frais de notaire réduits, ...), les montants peuvent varier. Je travaille sur 3 départements (13, 84, 26) et en moyenne sur ce secteur, les banques les plus intéressantes sont Crédit Agricole, Caisse d'Epargne, Banque Postale, Crédit Mutuel. Il semblerait qu'au plan national (vu que tu habites sur la région de Nantes), ce soit à peu près la même chose. Il vaut mieux que tu fasses tes démarches une fois que tu as ciblé un bien. Les conseillers ont tendance à commencer à baisser leur taux et à s'intéresser à toi à partir du moment où ton projet commence à être concret. Pense également à demander chez ton employer (en général auprès des RH), s'il cotise à un organisme du 1% logement. Théoriquement, toute entreprise de plus de 10 salariés doivent le faire. Ca peut t'apporter un complément de financement (variable lui aussi en fonction de la commune) à un taux très bas.Voila pour la partie financement.

Concernant l'achat en lui-même, tout d'abord un achat en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) et régie par un contrat légal. Le promoteur est OBLIGE de t'apporter certaines garanties : garnatie décennale, assurance dommage ouvrage et garantie financière d'achèvement sont les plus importante. S'il n'y a pas au moins ces 3 là ... fuit !!

Ensuite, lorsque tu vas choisir ton appartement, prend tout en compte : la situation de la résidence, l'orientation de la pièce à vivre, les extérieurs (terrasses, balcons), s'il y'a un parking, les commodités aux alentours, les transports en commun, l'attrait de la commune. Il faut que tu vois tout ça par rapport à tes besoins, mais PENSE A LA REVENTE !!!! C'est indispensable !!! Tu ne vivras pas toute ta vie dans ce bien, il est donc important de faire un bon choix pour ne pas être pénaliser lorsque tu voudras t'en séparer.

Ce n'est pas une obligation, mais un gage de sérieux en plus, si tu le peux, un promoteur labélisé "NF Logement" t'apportera des garanties de qualité de construction et de matéraiux (certification et contrôle par un organisme externe au promoteur).

Enfin, n'hésites pas à négocier le prix !! Surtout en ce moment où les "gros" ont connu une mauvaise année 2012, tu dois pouvoir arriver à grapiller un peu.

Voilà, j'espère que ça pourra t'aider un peu dans ton éventuel achat. Je suis à ta disposition si besoin, sur le topic ou en MP.

P.S. Désolé pour le pavé, je me suis un peu laché !!!

@Bidule0413

Je veux pas faire le difficile sur ton pavé mais passer par un courtier est une bonne solution.
Outre les moyens de rémunérations de ce dernier (pour moi toujours payer par la banque a contrario de ce que tu annonces), je conseille de le sonder avant de sonder ca propre banque.
Une demande de renseignement dans sa banque peut bloquer les actions de ce denier. Donc le faire se renseigner ne l'engage en rien et laisse la plus grande latitude d'actions à ce dernier.....

Après cela a peut etre évoluer mais il y a quelques années cela m'avait bien emmerder....

dis moi bidule

que pense tu de la multiplication des construction vefa, il n'y a que sa en se moment

et que pense tu de bouygues immobilier, arcade, et cogedim

bidule0413 a écrit :

vitryclubstar a écrit :

dis moi bidule

que pense tu de la multiplication des construction vefa, il n'y a que sa en se moment

et que pense tu de bouygues immobilier, arcade, et cogedim

Et bien je pense qu'il y a à boire et à manger, comme dans tous les secteurs d'activité.

Je pense déjà qu'il faut dissocier les sociétés qui font de la promotion pour faire de la défiscalisation comme akerys par exemple. Ils vendent des biens comme un produit financier, l'acheteur ne le verra jamais (il habite d'ailleurs rarement sur le secteur où sera construit la résidence) et sera donc moins attentif à la qualité de la construction. En général, après les 2 premières années, les dégâts commencent à s'accumuler.

Tu as ensuite des sociétés comme la mienne qui vont plutôt travailler sur le primo-accédant, ou sur l'acaht en résidence principal. Dans ce cas, le client peux être amener à te contacter pendant toute la durée de la garantie décennale (10 ans !), donc il vaut mieux que la qualité soit au rendez-vous.

Pour revenir à ta question concernant la multiplication des construction VEFA, il faut savoir dans un premier temps, qu'il manque près de 500.000 logemlents à construire chaque année en France, il faut donc bien qu'on en construise.

La complexité vient plus de la règlementation concernant l'urbanisation du territoire (loi SRU). Je te passe les détails techniques, mais en gros, les communes doivent d'abord "boucher" les trous du centre ville et des premières couronnes, avant d'envisager de s'étendre. Sur ces nouveaux logements construits, on est obligé de créer une mixité des logements (logement social, résidence principale, location, etc ...). Il est donc facile de passer par un promoteur car, il achète le terrain, prend à sa charge les coûts de construstion (matériaux, mains d'oeuvre, garanties) et souvent aménage à sa charge l'accès au nouveau logement (création d'un rond point, aménagement d'un trottoir avec espaces verts, ...).

De plus, cela permet à la commune d'augmenter le parc de logements sociaux à moindre frais, car une fois fini, ils sont vendus à des bailleurs privés (à des prix défiant toute concurrence) qui s'occupent de la gestion. La mairie ne débourse donc pas un € pour ce genre de projet et n'a plus qu'à attendre pour commencer à encaisser les taxes diverses !!

Concernant, les trois sociétés que tu évoques, je suis assez peu en concurrence avec eux sur le secteur sur lequel je travaille, donc je me garderai bien de tout jugement, car je préfère me prononcer sur des faits plus que sur une réputation.

Voila encore désolé pour le pavé, mais j'ai essayé d'être le plus précis possible !!

au contraire, bon pavé,  et je me disais bien que les mairies avaient a y gagner, de plus pour l'acheteur ya des avants premières, exemple j'habite a vitry, et j'ai pu assister à des avants première et sincèrement les prix sont intéressant par rapport a se qui se fait habituellement en ile de france.

mais se qui m’inquiète c'est la qualité de construction, sa va super vite, presque moins de 2 ans, est ce que la qualité est présente?

après concernant des taux d'intéret super bas, je trouve pas que c'est un argument favorisant l'achat, perso en faisant des simulation à 0.25% près, tu gagnes parfois que 5 euro sur le remboursement mensuel.

se qui fait mal c'est les assurances, surtout si t'a plus de 30 ans et si ta pas le ptz+, c'est presque impossible.

sinon une fois la livraison, comment détecter les malfaçon de la construction?

bidule0413 a écrit :

vitryclubstar a écrit :

Tu sais avec les techniques modernes, 2 ans, c'est presque lent pour une construction. Pour te donner un exemple, je travaille actuellement sur un programme où on sort 71 villas. Les travaux ont commencé en décembre 2012, et on devrait (tu remarqueras l'utilisation du conditionnel !! Obligatoire dans la construction !!) livré fin 2013.

Concernant les taux d'intérêt, 0,25 en moins, au contraire, c'est énorme !! Pour exemple, j'ai fait un calcul rapide ce matin : sur 150000 € emprunté, 0,25% de différence de taux, c'est 30 € de mensualité en moins. Soit 30 € x 12 mois = 360 € / an x 25 ans = 9000 € d'économisé !!!! Soit 6 % du montant emprunté !!!!! C'est vrai qu'en revanche, les assurances ne te rate pas, mais il faut savoir que depuis quelques années (2009 je crois) tu as la possibilité de souscrire ton assurance dans un autre organisme que ta banque. Ce qui permet donc de faire jouer la concurrence et donc de faire baisser le montant de la cotisation.

Enfin, par rapport à la qualité de la construction, il est difficile, lors de la livraison, de se rendre compte des malfaçons. C'est d'ailleurs pour cela que les différentes garanties comme la décennale et la dommage-ouvrage sont obligatoires dans une promotion. En revanche quelques petits conseils peuvent aider à ne pas se retrouver le bec dans l'eau.

1) Se rendre régulièrement sur le chantier (même si théoriquement ce n'est pas autorisé) et discuter avec le surveillant de travaux pour montrer qu'on est là régulièrement. Si le chantier se passe bien, il ne rechigne généralement pas à échanger, voire, s'ils ont le temps évidemment, à vous faire faire le tour.

2) Lors du choix du promoteur, le label NF Logement est censé être un gage de qualité.

3) A la livraison, tout est fonctionnement temporaire (électricité, eau, gaz, ...). IL FAUT ABSOLUMENT TOUT TESTE !!!!! Chaque robinet (eau chaude à gauche, eau froide à droite, problèmé de pression, bruit dans les écoulements), chaque interrupteur, chaque prise vérifier les peintures, les finitions, le carrelage, bref tout controler.

4) En cas de pépins, le noter par écrit sur la feuille de réserves du surveillant de travaux lors de la livraison et si tu te rends compte de soucis après la livraison, faire des RECOMMANDES !!

et si on constate des malfassons à la livraison, est t'on tenu de payer le dernière apel de fond?

en tout cas merci de tes précieux conseil, je copie colle tout se que tu me dis sa va me servir, d'ailleurs si ta d'autre astuces ou conseil qui te viennent je prend avec joie.
et effectuvement les taux j'avais pas calculer sa comme sa, enfaite sur 2 mois j'ai gratter avec les banques et au final je gagne 0.10%, donc après simulation 5euros, moi je trouve sa peu vu l'investissement en temps ou on a due batailler (2 mois).
mais avec les remboursements anticipé pour les apel de fond je vais liquider tout sa.

Moi je te conseille de pas investir par ce que ca va baisser

vitryclubstar a écrit :

Milken a écrit :

Moi je te conseille de pas investir par ce que ca va baisser

c'est se que tout le monde dit, mais baisser jusqu'ou?
moi je suis en région parisienne, et même si les prix baisse, ya toujours une limite, trouver un 70 mètres carré a moins de 250 000 euro, je vois pas comment un petite couronne (neuf je précise)

Moi, ça me fait bien rire ce genre de commentaires !!

Crois-moi l'immobilier ne devrait pas baisser avant un moment, et si c'est le cas, ça ne sera que très léger. Je vais essayer de t'expliquer pourquoi.

1. Dans le neuf, la base c'est que pour construire, il faut un terrain. Or, on en trouve de moins en moins et comme chacun sait, moins il y'a d'offres plus c'est cher. De plus, les promoteurs achètent souvent (notamment dans les grandes agglomérations) des terrains où il y a une démolition à prévoir, donc un coût supplémentaire à inclure dans le bilan du programme, qui sera forcément répercuté sur le prix de vente.

2. Avec les nouvelles normes de construction de plus en plus complexe, contraignantes (RT 2012, RT 2020 qui arrive, normes PMR, normes électriques, ...) et qui changent très régulièrement, les constructeurs et promoteurs ont du mal à faire baisser leur coût de construction puisque les matériaux évoluent sans cesse. Seule la standardisation permet d'avoir des coûts raisonnables.

3. Dans l'ancien, il faut savoir que les biens au prix du marché ce sont toujours vendus, même pendant la crise. Si les prix de l'ancien baissent, c'est tout simplement qu'il y a moins de pigeons pour acheter des biens surévalués par des pseudos agents immobiliers qui faisaient miroîter au vendeur un prix démesuré !! D'ailleurs, il y a eu un très gros écrémage des agences immobilières en 2012 (15% des agences françaises ont mis la clé sous la porte). Je travaille avec une dizaine d'agences immo pour mes programmes et ils fonctionnent tous très bien.

Edit : 4. Avec des taux d'intéret aussi bas et qui ne devrait pas remonter avant un moment, cela insite à l'achat, il n'y a donc pas de raisons d'envisager une baisse des prix de l'immo.

Personnellemenyt, je ne connais pas le marché de la région parisienne, mais un 70 m2 à - de 250K€ dans le neuf, ça me semble très raisonnable !!! C'est quel promoteur qui te propose ça ?

Dernière modification par bidule0413 (21-Feb-13 12:34)

bidule0413 a écrit :

vitryclubstar a écrit :

Milken a écrit :

Moi je te conseille de pas investir par ce que ca va baisser

c'est se que tout le monde dit, mais baisser jusqu'ou?
moi je suis en région parisienne, et même si les prix baisse, ya toujours une limite, trouver un 70 mètres carré a moins de 250 000 euro, je vois pas comment un petite couronne (neuf je précise)

Moi, ça me fait bien rire ce genre de commentaires !!

Crois-moi l'immobilier ne devrait pas baisser avant un moment, et si c'est le cas, ça ne sera que très léger. Je vais essayer de t'expliquer pourquoi.

1. Dans le neuf, la base c'est que pour construire, il faut un terrain. Or, on en trouve de moins en moins et comme chacun sait, moins il y'a d'offres plus c'est cher. De plus, les promoteurs achètent souvent (notamment dans les grandes agglomérations) des terrains où il y a une démolition à prévoir, donc un coût supplémentaire à inclure dans le bilan du programme, qui sera forcément répercuté sur le prix de vente.

2. Avec les nouvelles normes de construction de plus en plus complexe, contraignantes (RT 2012, RT 2020 qui arrive, normes PMR, normes électriques, ...) et qui changent très régulièrement, les constructeurs et promoteurs ont du mal à faire baisser leur coût de construction puisque les matériaux évoluent sans cesse. Seule la standardisation permet d'avoir des coûts raisonnables.

3. Dans l'ancien, il faut savoir que les biens au prix du marché ce sont toujours vendus, même pendant la crise. Si les prix de l'ancien baissent, c'est tout simplement qu'il y a moins de pigeons pour acheter des biens surévalués par des pseudos agents immobiliers qui faisaient miroîter au vendeur un prix démesuré !! D'ailleurs, il y a eu un très gros écrémage des agences immobilières en 2012 (15% des agences françaises ont mis la clé sous la porte). Je travaille avec une dizaine d'agences immo pour mes programmes et ils fonctionnent tous très bien.

Edit : 4. Avec des taux d'intéret aussi bas et qui ne devrait pas remonter avant un moment, cela insite à l'achat, il n'y a donc pas de raisons d'envisager une baisse des prix de l'immo.

Personnellemenyt, je ne connais pas le marché de la région parisienne, mais un 70 m2 à - de 250K€ dans le neuf, ça me semble très raisonnable !!! C'est quel promoteur qui te propose ça ?

Oui c'est ce que disait, l'espagne, les états unis, le japon... et l'immobilier a baissé et s'est même effondré. Y a une chose qui s'est toujours vérifié dans l'histoire, c'est que la croissance des prix de l'immobilier est égale en moyenne à la croissance du pib du pays. Et la en comparant, on voit bien que les prix de l'immobilier sont surévalués, et ça va rebaisser de pas mal.